广 东 省 电 白 县 人 民 法 院
行 政 判 决 书
(2012)茂电法行重字第3号
原告李某泽，男，1962年1月1日出生，汉族，住茂名市茂港区高地街道墨胶中间村X号，公民身份证号码：440923196201012634。
委托代理人廖某城，广东民道律师事务所律师。
委托代理人陈某强，广东民道律师事务所律师。
被告电白县房地产管理局（以下简称电白县房产局）。住所地：电白县水东镇忠良街海滨路25号。
法定代表人黄某光，局长。
委托代理人李某生，电白县房地产管理局干部。
委托代理人周某伟，电白县房地产管理局干部。
第三人何某国，男，1957年10月22日出生，汉族，住电白县水东镇澄波街XX号。
委托代理人廖某文，电白县法律援助处律师。
第三人电白县某公司。住所地：电白县水东镇东阳北街XX号。
法定代表人张某辉，经理。
委托代理人蔡某木，电白县某公司职员。
第三人电白县人民政府。
法定代表人黄某，县长。
委托代理人李某生、周某伟，均是电白县房地产管理局干部。
原告李某泽不服被告电白县房产局于2003年7月29日向第三人何某国颁发的粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》，于2011年11月3日向本院提起行政诉讼。因何某国、电白县某公司与本案的具体行政行为有利害关系，本院依法通知何某国、电白县某公司作为本案的第三人参加诉讼，并于2011年12月22日作出（2011）茂电法行初字第20号行政判决，原告不服，提起上诉。茂名市中级360足球直播：于2012年5月23日作出（2012）茂电法行终字第31号行政裁定，撤销本院（2011）茂电法行初字第20号行政判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭对本案进行审理，因电白县人民政府与本案的具体行政行为有利害关系，本院依法通知电白县人民政府作为本案的第三人参加诉讼，并于2012年8月28日公开开庭进行了审理。原告李某泽及其委托代理人廖某城、被告电白县房产局和第三人电白县人民政府的共同委托代理人李某生、周某伟、第三人何某国的委托代理人廖某文、第三人电白县某公司的委托代理人蔡某木均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告电白县房产局根据第三人何某国提出的房屋登记申请，于2003年7月29日向第三人何某国颁发粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》，将位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺的所有权人登记为第三人何某国。
被告电白县房产局向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据：
证据1、私有房地产权登记申请书，证明第三人何某国在2003年7月份向被告提出办理位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺的房产证的申请；证据2、身份证复印件，证明第三人何某国的身份；证据3-5、电白县房地产经营开发公司与电白县某公司的协议书、电白县某公司与第三人何某国签订的协议书、电白县某公司便笺，共同证明第三人何某国申请办证所提供的证件；证据6、房地产权登记现场查勘表，证明被告工作人员到现场勘查；证据7、房地产登记审批书，证明被告审核人员的审核审批程序；证据8、房地产权证存根，证明被告所发出的房产证的存根；证据9、被告工作人员李某生、周某伟于2003年3月16日对开发公司的副经理张某彬所作的调查笔录一份，证明开发公司没有收过原告的购房款；证据10、粤房地证字第C00174XX号房地产权证（已收回换证）复印件和粤房地证字第C13534XX号房地产权证复印件，证明被告发现颁发给第三人电白县人民政府的粤房地证字第C00174XX号房地产权证的四至范围标注错误后，自行纠正换发粤房地证字第C13534XX号房地产权证给第三人电白县人民政府的事实。
原告李某泽诉称：1997年5月29日，原告和电白县房地产开发公司签订房屋购买合同，买下位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B02号商铺，面积108.3平方米。1997年10月20 日，又与电白县房地产经营开发公司签订房屋购买合同，购买位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座C、D栋首层商铺，面积400平方米。因为电白县房地产经营开发公司没有依约定交付房屋，原告诉至法院，电白县360足球直播：于2003年2月21 日作出(2003)电民初字第163号民事调解书，电白县房地产经营开发公司同意在20日内交付上述商铺及房屋。民事调解书生效后，在执行过程中，电向县房地产管理局提出异议，电白县360足球直播：于2004年9月1 日作出(2003)电法执字第686-2号执行裁定书，驳回该局异议。该局为此申请对(2003)电民初字第163号民事调解书再审，电白县360足球直播：于2010年9月15日作出(2006)电民再审字第01号民事判决，判决维持(2003)电民初字第163号民事调解书，并驳回电白县房地产管理局的诉讼请求。本案涉案商铺已于2010年6月被第三人何某国占用，第三人何某国已出租给他人经营某药店。再审判决生效后，原告要求被告返还涉案商铺，遭到被告拒绝。原告不得已起诉要求第三人何某国停止侵权，将其占用的位于电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号商铺108.3平方米)、乙座C、D栋首层房(面积400平方米)还给原告。该案在审理期间，原告才知被告于2003年8月18日将座落于电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号商铺，以电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座首层01号铺的名义登记在第三人何某国名下，登记面积为73.28平方米，证号第C08148XX号。原告认为，本案所争议的商铺，属于原告善意取得， 2003年2月21日经电白县360足球直播：作出生效的民事调解书确认取得商铺的使用权，而被告擅自将原告的商铺颁发权属证书给第三人何某国，严重侵害原告合法权益，显属违法具体行政行为，据此，特提起诉讼，请求判令撤销被告颁发给第三人何某国的粤房地证字第C08148XX号房地产权证；本案一切诉讼费用由被告负担。
原告李某泽提供的证据材料有：
证据1、原告身份证复印件，证明原告身份情况；证据2、房地产权证存根(粤房地证字第C08148XX号)，证明被告违法颁证给第三人；证据3、《电自县房地产经营开发公司营业执照》、《代码证书》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《房屋买卖合同》二份、《收款凭证》二份，证明原告购买电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号商铺及电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座C、D栋首层房；证据4、(2003)电民初字第163号民事调解书、(2003)电法执字第686-1号民事裁定书、(2003)电法执字686-2号民事裁定书、(2006)电民再审字第01号民事判决书，证明原告对本案的房屋购买合同经法院裁判文书确认为合法有效，善意取得所购商铺和房屋，依法受法律保护。亦证明被告在明知原告已善意取得本案争讼商铺后，将商铺编号改变并违法登记在第三人何某国名下；证据5、复印自电白县360足球直播：（2003）电法执字第686号案卷材料的2003年12月4日执行笔录、2003年12月23日查封公告、2004年8月19日听证笔录各一份，证明被告对本案争议房屋颁证期间正是法院执行期间，经查封并公告。
被告电白县房地产管理局辩称：第三人何某国在2003年7月向被告提出申请办理位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺的房产证。(该商铺原产权是电白县某公司的即原商场名称是县某公司华侨商店)第三人何某国提供办证手续有私有房地产权登记申请书、身份证复印件、电白县某公司便笺、电白县房地产经营开发公司与电白县某公司的协议书及电白县百货公与第三人何某国签订的协议书等。被告根据第三人何某国提供的办证材料，派工作人员到房屋现场进行查勘(丈量房屋)，并经审核人员的审批认为符合发证条件，才给第三人何某国颁发粤房地证字第C08148XX号房地产权证 。再者，该案已超过二年的诉讼时效(该商铺一直是第三人何某国使用，在2001年左右是第三人何某国用来做售楼部使用，现在是他人经营药店) 。被告发证给第三人何某国，是根据其申请及提供办证所需要的证件而办理的，是合法的、符合发证程序的、是依法行政和依法办事，被告没有违反发证程序和规定，并没有侵害原告的合法权益，原告要求撤销被告发给第三人何某国粤房地证字第C08148XX号房地产权证不合理，没有法律依据，请法院维持被告发给第三人何某国的粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》。
第三人何某国述称：一、第三人何某国和电白县某公司协议用工程款对抵购房款，买下位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺，手续完备，被告发证程序合法，应予维持。按开发公司与电白县某公司签订的《协议书》第二条第（5）项约定，电白县某公司临街使用的首层房屋面积全部归某公司所有，故电白县某公司将临街的首层商铺转让给第三人何某国是有合法的财产来源的，第三人何某国已经使用该商铺十多年，从来没有纠纷，原告的起诉无理。二、原告要求撤销粤房地证字第C08148XX号房地产权证的理由不能成立。1、原告与开发公司签订的《房屋买卖合同》，是一份以合法形式掩盖非法目的的合同。因为该合同交付的标的物客观上已不存在，开发公司无权将按合同约定已经属于某公司的财产转让给原告，不管原告与开发公司签订的合同形式如何，都不能以合法形式侵害第三人的利益，且原告自1997年5月29日与开发公司签订合同至今，原告从来没有对合同约定的商铺行使过任何权利。2、原告从开发公司转让得来的商铺，是澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号，面积108平方米；第三人何某国从电白县某公司转让得来的商铺，是澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号，面积120平方米，各自所称商铺的座落地点、编号、面积均不同。据此，原告未能举证证明其澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号商铺的具体位置，更无法证明其商铺与第三人何某国的商铺是否重叠，也就不能认定何某国的商铺就是原告的商铺。3、原告称被告给第三人何某国办证期间，正是原告诉讼期间，从而认为被告颁发粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》给第三人何某国违法，是没有依据的。因为原告与开发公司的诉讼既没有通知被告和第三人参与，法院也没有通知被告停止办证。可见，原告的诉讼与被告颁发房地产权证给第三人何某国的行为没有任何关系。综上，请求法院维持粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人电白县某公司述称：电白县房地产经营开发公司与某公司签订协议书，搬迁改造某公司华侨商店，电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺属于某公司回迁房屋，属于某公司所有。某公司和第三人何某国达成协议，将位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺卖给第三人何某国，手续完备，被告的具体行政行为与原告没有法律上的利害关系。被告向第三人何某国核发的粤房地证字第C08148XX号《房地产权证》的事实清楚、证据充分，程序合法。为此，请求法院依法驳回原告的起诉。
第三人某公司提供的证据有：开发公司与电白县某公司于1994年7月16日签订的《协议书》复印件一份，证明开发公司与电白县某公司签订协议书，搬迁改造电白县某公司批发部的危房仓库，位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层B01号商铺属于某公司所有。
第三人电白县人民政府述称：同意被告电白县房产局的答辩意见，电白县人民政府持有的粤房地证字第C13534XX号房地产权证的房屋面积不包括第三人何某国持有的粤房地证字第C08148XX号房地产权证的房屋面积在内。
经审理查明如下事实：1994年7月16日，开发公司与第三人某公司签订一份《协议书》，约定由电白县房地产经营开发公司投资对某公司位于电白县水东镇澄波街X号百货批发部的危房仓库土地1067平方米进行拆旧建新，兴建商贸综合楼。双方约定的补偿办法为：1、电白县房地产经营开发公司付足120万元给某公司作为旧房改造利润及搬迁费用；2、旧房改造后，开发公司按某公司原租用的公产房首层提供约300平方米房屋给某公司作为经营使用；……5、原有某公司临街使用的首层面积120平方米，旧房改造后仍按原位置和原使用面积无代价提供给某公司使用。……另外双方还约定，危房改造后，房产由开发公司管理，但开发公司无代价交付某公司使用面积的房屋产权，归属某公司，由某公司管理。上述工程名称为澄波街商贸综合楼乙座，工程结构为框架八层，工程于1999年10月20日竣工。2003年7月20日，第三人某公司与第三人何某国签订一份《协议书》，约定由何某国把某公司在水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座A、B栋均属主体框架的A栋201、202房和B栋201、202房共四套房建成套房，何某国完成以上工程，某公司将该楼B栋一楼（即B栋201房楼下）第一层120平方米铺位给何某国作为以上建房投资工程款；某公司负责出具证明给何某国办理该铺位的产权证；该铺位的产权今后属何某国拥有。第三人何某国依约完成某公司交付的工程后，某公司于2003年7月29日向被告出具书面意见，要求按某公司与何某国签订的协议办理水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B栋首层铺位120平方米面积的房产证给何某国。经第三人何某国申请，被告进行现场查勘，在某公司与何某国约定的120平方米面积内，留出通道及其他用地，于2003年7月29日核实颁发建筑面积为73.28平方米的粤房地证字第C08148XX号房地产权证给第三人何某国收执，该证注明的房屋座落地址为：广东省电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座B幢首层B01号商铺（以下简称B01号商铺）。该商铺自建好后至今一直由第三人何某国占有使用，自2010年3月15日起至今，由第三人何某国出租给他人经营“某药店”。
1997年5月29日，开发公司与原告李某泽签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告向开发公司购买电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼[商品房]：澄波街乙座B栋首层2号，售楼面积108.3平方米，该房售价为人民币259920元，合同中注明“一次性以借款对清房款”的字样。1997年5月29日（同日），开发公司向原告出具收款凭证（一般收据，非正式发票），确认收到原告澄波街商贸综合楼B座首层2号铺款项259920元。因开发公司未能按期交付房屋给原告使用，原告向本院提起民事诉讼，该案在审理过程中，原告与开发公司达成调解协议，开发公司同意在20日内交付位于电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B幢首层2号铺（面积108.3平方米）给原告，并在交付使用之日起30日内负责办好该铺面的使用权证给原告，本院据此于2003年2月21日作出（2003）电民初字第163号民事调解书。因开发公司没有履行上述调解书确认的义务，原告向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2003年12月22日以（2003）电法执字第686-1号民事裁定查封了上述电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号铺。被告在看到本院张贴的《查封公告》后，向本院提出异议，并向本院提供被告将位于电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼A、B栋首层登记权属人为电白县人民政府的粤房地证字第C13534XX号《房地产权证存根》。本院于2004年9月1日作出（2003）电法执字第686-2号民事裁定，驳回被告的异议。被告遂向本院申请对（2003）电民初字第163号民事调解书再审，本院于2010年9月15日作出（2006）电民再字第01号民事判决，维持本院（2003）电民初字第163号民事调解书；驳回被告的诉讼请求。现该案仍在执行过程中。2011年6月15日，原告以第三人何某国占用其位于电白县水东镇澄波街商贸综合住宅楼乙座B栋首层2号铺为由，向本院提起民事诉讼。在诉讼过程中，原告得知第三人何某国持有粤房地证字第C08148XX号房地产权证，遂于2011年11月3日向本院提起行政诉讼。
另查明，被告于2002年7月10日将电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼A、B栋首层除第三人何某国使用的73.28平方米商铺面积外的房屋登记权属人为电白县人民政府，向第三人电白县人民政府颁发粤房地证字第C00174XX号房地产权证，该证注明房屋面积300.05平方米，房屋四至为：东：自墙，本单位屋，自墙为界；南：自墙，本单位围墙，自墙为界；西：自墙，路，自墙为界；北：自墙，路，自墙为界。后被告自查发现粤房地证字第C00174XX号房地产权证的平面图制作不规范，且房屋的四至标注错误，遂自行纠正该具体行政行为，进行变更换证，于2003年7月30日向电白县人民政府收回粤房地证字第C00174XX号房地产权证，换发粤房地证字第C13534XX号房地产权证给电白县人民政府。经准确计算，房屋建筑面积为302.47平方，与原证登记的面积存在2.42平方米的误差，更正房屋四至为：东：自墙，本单位屋，自墙为界；南：自墙，本单位围墙，自墙为界；西：自墙，路，自墙为界；北：共墙，与商铺共墙，自半墙为界。经被告和第三人电白县人民政府确认，该房屋面积不包括第三人何某国持有的粤房地证字第C08148XX号房地产权证房屋面积在内。
本案在审理过程中，经本院召集原、被告及第三人进行现场查勘，现注明地址为电白县水东镇澄波街X号商贸综合楼乙座A、B栋首层房屋面积，第三人何某国占有使用的粤房地证字第C08148XX号房屋（B01号铺）面积为73.28平方米，其余面积与被告于2003年7月30日登记权属人为电白县人民政府的房地产权证号为粤房地证字第C13534XX号房地产权证所注明的面积相符。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告李某泽于1997年5月29日与开发公司签订房屋购买合同，向开发公司购买位于电白县水东镇澄波街商贸结合楼乙座B栋首层2号铺（以下简称2号铺）。合同签订后，原告至今未实际占有使用该房屋，未在房地产管理部门办理权属登记手续，也未取得该房屋的房地产权证，原告至今只享有该房屋的合同权利，故原告称已善意取得该房屋的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。
被告电白县房产局作为房地产行政主管部门，具有核发房地产权证的法定职权。讼争房屋于2003年7月29日登记在第三人何某国的名下，并由被告及第三人电白县某公司提供1994年7月16日开发公司与第三人某公司签订的《协议书》、第三人某公司与第三人何某国签订的《协议书》证明其房屋来源。原告主张1997年5月29日与开发公司签订《房屋买卖合同》，向开发公司购买的2号铺与第三人何某国的B01号商铺是同一房屋，对第三人何某国持有的粤房地证字第C08148XX号房地产权证提起行政诉讼，但本案纠纷实质上是基于开发公司与电白县某公司、电白县某公司与第三人何某国之间的《协议书》是否有效，原告与开发公司签订的《房屋买卖合同》的是否有效或其效力是否优于对方的合同效力的争议，此争议属于民事诉讼解决的范围。开发公司与电白县某公司、电白县某公司与第三人何某国之间的《协议书》是第三人何某国持有的粤房地证字第C08148XX号房地产权证的民事基础，在该协议被依法确认无效以前，原告要求撤销该房地产权证，理由不足，本院不予支持。
另外，第三人何某国持有的粤房地证字第C08148XX号房地产权证登记的房屋为B01号商铺，面积为73.28平方米（协议书约定为120平方米），并已实际占有使用多年，而原告主张所有权的2号铺面积为108.3平方米，与第三人何某国的B01号商铺编号、面积均不相同。原告主张2号铺与B01号商铺是同一房屋，未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。
综上，原告主张被告颁发粤房地证字第C08148XX号房地产权证给第三人何某国的行为侵害了原告的合法权益，诉请撤销该房地产权证的理由不成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高360足球直播：关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告李某泽的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告李某泽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级360足球直播：。
审 判 长 李洁梅
人民陪审员 杨志明
人民陪审员 陈 遥
二一Ｏ二年九月十日
本件与原本核对无异
书 记 员 覃淑漫
何 亮
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