广东 省 电 白 县 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2013）茂电法民二初字第12号
原告（反诉被告）：杨XX，男，1974年1月13日出生，汉族，住电白县XX镇XX大道X号大院X栋X号房。身份证号码：XXXXXXXXXXX。
委托代理人：朱XX，广东XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）：电白县XX工程有限公司，住所：电白县XX镇XX大道XX花园。
法定代表人：杨X，经理。
委托代理人：郑XX，广东XX律师事务所律师。
原告杨XX诉被告电白县XX工程有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李玉花独任审判，于2013年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨XX及其委托代理人朱XX，被告电白县XX工程有限公司的委托代理人郑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨XX诉称：2008年5月 22日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：XX -2008XXXX-X-XXX。双方约定：被告将位于电白县XX镇XX大道XX号大院X栋X号房出售给原告，该房总金额为269663元，其中首期房款81670元于合同签订当日支付，余款办理银行按揭，被告应当在2008年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并应当在商品房交付使用后250日内将办理权属登记需要由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。
在正式签订商品房买卖合同之前，原告已于2008年1月31日向被告支付了首期房款，于2008年2月29日向被告支付了办理按揭费3490元、房产证款12135元、房屋税金4232元。合同签订后，被告于2008年5月 22日开具首期购房款81670元发票给原告，原告随后亦办理了银行按揭手续。原告已经履行了合同义务，但被告却不依约为原告办理房地产权属证书备案登记手续，经原告多次催促，被告至今仍迟迟未给原告办理。
原告认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告已经履行支付有关款项的义务，被告不依约在商品房交付使用后250日内为原告办理房地产权属备案登记手续，致使原告没法取得房地产权证，被告已构成违约。为此，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即为原告办理位于电白县XX镇XX大道X号大院X栋X号房的房地产权证；2、判令被告支付逾期办理房地产权证违约金1348元给原告，并承担赔偿损失责任；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告电白县XX工程有限公司答辩及反诉称：2008年5月22日，反诉人作为出卖人、被反诉人作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号：XX－2008XXXX－X－XXX）。双方在该合同中约定：反诉人将位于电白县XX镇XX大道X号大院X栋X号房出售给被反诉人，该房总金额为269663元，其中首期房款81670元于合同签订当日支付，在签订合同叁拾日内办理余下房款的贷款手续。
被反诉人于2008年1月31日向反诉人交付了首期房款81670元，通过银行按揭贷款缴交了房款187000元，至今尚欠房款993元。经反诉人多次通知、催促，被反诉人至今没有支付。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项第2目的约定，被反诉人应当从2008年6月23日起，按日向反诉人支付逾期付款万分之三十的违约金，直到被反诉人全部付清尚欠的房款时止。
反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务。被反诉人至今没有向反诉人付清房款，无权要求反诉人为其办理房地产权证。为此，具状提起反诉，恳请贵院将其与本诉一并审理，并判令：1：被反诉人向反诉人支付尚欠的房款993元及逾期付款的违约金（从2008年6月23日起，按日向反诉人支付逾期应付款万分之三十的违约金，直至被反诉人实际全额支付应付款之日止，暂计至起诉时止的违约金为4893元）；2.被反诉人承担本案反诉费用。
反诉被告杨XX辩称：被告的反诉请求没有任何依据，反诉尚欠房款993元不是事实，原告已经按照约定缴纳了全部房款。合同中第5条约定了计价面积与产权面积有差异的按产权面积计算，被告没有按合同约定办理登记，所以无法确定产权面积及应缴纳的具体价款。另外，原告对993元差价一直不知情，被告也没有对此进行书面和口头的催告，所以原告对这993元是没有缴纳责任的，更谈不上违约。原告已经缴纳了办证的费用，这笔款是多于实际办证费用的。
经审理查明：2008年5月 22日，被告作为出卖人，原告作为买受人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：XX -2008XXXX-X-XXX。合同约定：出卖人将位于电白县XX镇XX大道X号大院X栋X号房出售给买受人，该房总金额为269663元，其中首期房款81670元于合同签订当日支付，余下房款在签订合同30日内办理贷款手续；买受人如未按合同时间付款，自合同规定的应付款期限之次日
（2008年6月23日）起，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金；出卖人应当在2008年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并应当在商品房交付使用后250日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
在正式签订商品房买卖合同之前，原告已于2008年1月31日向被告支付了首期房款，于2008年2月29日向被告支付了办理按揭费3490元、房产证款12135元、房屋税金4232元。合同签订后，被告于2008年5月 22日开具首期购房款81670元发票给原告，原告随后亦办理了贷款187000元的按揭手续，尚欠购房款993元一直未予支付。2008年8月，被告将房屋交付原告使用。此后，原告经多次催促被告办理房地产权属证书备案登记手续未果，遂诉至本院成讼。案在审理中，被告提起反诉，要求原告支付尚欠房款993元及逾期付款的违约金。庭审后，原告对第2项诉讼请求中“要求被告承担赔偿损失责任”部分予以撤回。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按合同约定履行各自的义务，被告在将房屋交付给原告使用后，应按合同约定时间将办理权属登记的资料报送房产部门登记备案，但被告逾期至今都没有提交相关资料给房产部门，导致原告没法在规定期限取得房地产权属证书，显然构成违约，应承担向原告支付已付房价款0.5%（1343元）的违约金，故对原告要求被告办理房地产权证及支付违约金的请求，依法予以支持。至于原告是否应支付尚欠房价款993元及承担违约金的问题，根据双方合同约定，原告除已付房价款外，尚欠原告房款993元未付，亦构成违约，应承担违约责任，但合同约定的违约金按日万分之三十计，比民间借贷最高合法利息计算标准即银行计收逾期贷款利息标准日万分之二点一的四倍还要高，属于约定的违约金过高，本案原告已履行合同大部分义务，仅尚欠房款993元，被告的损失充其量是银行利息的损失，根据公平原则，原告应承担的违约金酌情调整为日万分之十计。因此，对被告的反诉请求合法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告电白县XX工程有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，为原告杨XX办理位于电白县XX镇XX大道X号大院X栋X号房地产权属证书备案登记手续。
二、限被告电白县XX工程有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告杨XX支付逾期办证违约金1343元。
三、限原告杨XX在本判决发生法律效力之日起5日内向被告电白县XX工程有限公司支付购房款993元及其违约金（从2008年6月23日起，按日万分之十计算，计至付清全部欠款之日止）。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25元，由被告电白县XX工程有限公司负担；反诉受理费25元，由原告杨XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级360足球直播：。
审 判 员 李玉花
二0一三年三月二十日
本件与原本核对无异
书 记 员 欧少红
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